澳大利亚房地产市场分析

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  澳大利亚房地产市场分析 蒄螄 袀膇莀螄羂莃 芆 澳洲,世界房地产市场透明度排名前列,属于高透明度市场,健全的法律,完善的法 规,成熟的管理规范,自由的市场经济,以上种种,无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发 展的前提。 市场环境分析 展望澳洲房地产市场未来,短期影响因素影响不大,而利率和市场情绪将会引领主要房 价变动,2012 年可能的加息和预期参与资本额趋弱是利空方的主要依据,而基本面将会是 利多因素。澳洲利息率趋于平稳,只要消费额价格指数保持稳定,利息率近期不会调高。但 是,各银行可能会独自提高利息率。 不同时期的利率 相比其他首都,澳洲首都悉尼的房地产市场最稳定;(悉尼房市)去年增长 1.2 个百分点, 再考虑到 3.3%的通货膨胀,悉尼的房价反而显得更便宜些。 城市 别墅 公寓 悉尼 $615,500 $427,000 墨尔本 $518,500 $400,500 布里斯班 $459,000 $358,000 柏斯 $491,500 $389,000 阿德雷德 $387,500 $305,000 2010 年澳洲首府城市房价走势 下图为悉尼房产价格从 2006 年 4 月至 2011 年 4 月的走势图: 悉尼房产价格走势图 市场行情走出高增长时期, 悉尼房价仍最高,但与其他城市的差距缩小。就别墅中位 价格而言,墨尔本低于悉尼 16%。布里斯班别墅的中位价格低于悉尼 23%。 主要城市的别墅中位价 就公寓中位价格而言,墨尔本低于悉尼 4%,布里斯班公寓的中位价格低于悉尼 16%。 主要城市的公寓中位价格 首先,中期来看收入将会稳定增长,促进购房能力的增长。其次,供给方的政策性不足 将会导致房价受到“短缺溢价”影响而上涨,目前争议在于短缺溢价是否已经反映在房价中、 是否会首先通过租赁市场的信号来表现。贷款和税收规定的影响已经在过去 20 年中被市场 消化,不会继续影响房地产市场的基本面。同样,双职工家庭的增多导致服务供应增加和购 房能力加强也已经被市场消化。即使这些结构型因素对房价的作用消失,但这些结构性因素 不太可能被扭转。不夸张地说,这些结构性因素是近几十年来影响房价的最重要因素。而现 在它们对房价的作用是中性的。 主要城市的房产月度价值变化 调查显示,澳洲房价在未来 12 个月估计会下降 0.5%,在阿德莱德、堪培拉和悉尼会有 微小的上升,但会被布里斯本的下降所抵消,而珀斯和墨尔本会有小小的下降。 不过,该项调查是在去年 11 月底至 12 月初在昆省,纽省和维省的大洪灾之前进行的。 由于昆省洪灾的影响,下一次住宅调查会更糟糕。 独立房屋的资本增长预计将超过公寓房,低价位的物业(50 万元以下)在未来 12 个月 的会有强劲增长。 自住物业的买主在 2011 年仍然是市场需求的主要动力,并会继续主宰在 2011 年新旧物 业的市场,预计占新物业市场的 48%,占旧物业市场的 52%。预计在内城区不管是新的物 业还是旧的物业,需求都是最强劲的。 澳洲房价有别于任何一个发达国家,根据澳洲 APM 统计过往 40 年数据统计表明,澳 洲房价平均每年增长 10%,房价平均每七年翻一倍。即时面临 2008 年全球金融危机,在澳 洲政府的调控下,房产市场也仅仅微调 4 个点,澳洲也成为全世界第一个在金融危机后加息 的国家。 供求分析 澳大利亚财政部长史旺在堪培拉举行的房地产业大会上表示,目前澳洲房产供不应求, 供需差为 17.84 万,但不到二十年这一缺口就会扩大至 60 万。史旺称,澳洲住房供给协会 估计,到 2018-2029 年度,房地产供需比例将更加不均衡,因此提高房屋供应势在必行。 房屋供不应求是导致澳洲房价如此稳定增长的最重要的原因之一,为何房屋供不应求的 现象一直困扰澳洲呢? 澳信集团投资专家根据对澳洲房产市场的研究后,说出了澳洲房屋供不应求的重要原 因: 第一:澳洲人口的快速增长。澳洲每年超过 2%的人口增长,绝对是惊人的。而且这只 是全国平均数字,悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市的人口增长速度远高于澳洲平均值。人 口的快速增长,自然转化成了对房屋的大量需求。 澳洲部分城市人口增长数与增长率 第二:澳洲物业是永久产权。从政府规划出一块作为住宅的用地,到开发商拿到土地, 再建成房屋入住,前后一共需要约 15 年时间之久,其中审批、建造等相关手续相当严格规 范,规范的审批建造工程虽延缓工期和进度,但同时表现出澳洲政府对购房者和业主最大利 益的维护,保障了消费者的权益; 第三:开发商资金的投入慢,这也是澳洲和国内最大的区别之一,澳洲开发商在房屋交 割前拿不到购房者支付的购房款,包括首付款,澳洲政府规定购房者只需支付 10%首付款, 并且是存入律师信托账户,直至房屋交割那天才会将购房款转给开发商。有别于国内首付款 和贷款可以马上到开发商账户的流程,澳洲此举也避免了烂尾楼或者开发商卷款逃走的现 象。因此购买澳洲房产,可以说客户承担的风险是 0。这也在一定程度上延缓了开发商开发 的周期。 第四:澳洲政府长远及人性化的城市规划,规划出住宅用地后,政府会有相应的配套 设施建设工程,如医院、学校、购物中心、交通等,由于这个环节需要大量资金,所以也需 要花费较长的时间完成。 供不应求的房屋市场不仅导致房价飙升,同时本地人买房偿付能力也严重下降,因此 致使大批人群无法承担买房而选择租房,这又大力推动了澳洲的房屋租赁市场的向前发展, 尤其是各大省会城市的物业租金基本每年保持 8%持续提高,形成了澳洲独有的高房价,高 租金的市场现象,这和国内高房价,低租金,高空置率形成了鲜明的对比。 澳信集团投资专家说,这就是为什么澳洲一直存在房屋供不应求的现象,也是澳洲房 产市场长期稳定发展的原因,也是投资客户分散资产合理配置的安全有保障的投资产品。另 外,澳洲凭借稳定的政治体系、优良的教育体制、优越的自然环境,成为越来越多投资客、 海外移民及留学生理想的国度。 竞争分析 随着海外资金的流入,澳洲房地产业将面临更加激烈的竞争。据澳洲人报的报道,中国 人寿保险公司及新兴的主权财富基金正计划将房地产列入投资组合。其中,拥有 5200 亿美 元(约 5220 亿元)资金的世界第二大主权财富基金挪威政府养老基金就是其中之一。 挪威政府养老基金已在 10 年正式开始进入澳洲房产市场。法律正逐渐发生改变以放松 对投资本地房产业管制,挪威政府养老基金的投资就是一个很好的例子。 挪威政府养老基金于 10 年做出了第一笔房产投资,将 4.5 亿英镑(7.14 亿元)资金投 入属于英国皇家财产局位于伦敦 West End 的 113 栋房产。挪威政府养老基金可用于房产投 资的资金最高限额为总资产的 5%。该资金也是欧洲最大的证券投资商,其中 60%的资金用 于投资股票,35%的资金用于投资债券。 澳洲房产市场的新玩家还将包括中国的人寿保险公司。十月份,北京一家公司已通过 了申请。此外,日本企业也正在谨慎地寻找海外市场,而澳洲则是本区域中最具透明度的国 家。 随着自住房购买的减少,投资活动日趋活跃。与去年同期相比,自住房贷款比例下降 19%,投资性贷款上升了 11%。 自住房和投资房的信贷额 鉴于经济发展的良好趋势和澳洲稳定的政治形势,消费者信心将进一步上扬。 消费者信心指数 租赁分析 收益率将会开始缓慢下降、租金将会调整。办公楼市场的持续紧张将导致未来数年内 的租金上调,并进而引发一轮新建周期。 从 2010 年初开始,由于首次购房者的历史性增长,带动了租金收益在今后期间的稳步 上升,得到了持续的改善。 从下图中可知,各主要城市的别墅租金收益均高于 3.5%,而各主要城市的公寓租金收 益率更是都大于 4.1%。澳洲楼市呈现租金高收益率等利好,正是置业最好时机,“以房养学” 渐成留澳新选择。 各主要城市的别墅租金收益 各主要城市的公寓租金收益 “以房养学”是指留学生在澳洲留学期间,买一套多房一厅房产,自住一间,另外几 间租给同学收房租。随着土地的升值,当留学生毕业后房产升值将达 30%~40%,此时将房 产转卖,升值部分套现的资金加上租金足以抵消学费及生活费。近期澳洲楼市呈现出“四低 三高”的格局:即“低利率、低汇率、低新屋动工率和低空置率”及“高回报率、高人口出 生率和高移民人口增长率”,正是澳洲置业好时机。 购买墨尔本市中心地段很好的公寓,按实用面积结算,现在每平方米的价格为人民币 25000~30000 元,目前租金年回报率高达 6%~7%。另据澳大利亚统计局资料显示,澳大利 亚现在租房需求量是 19 万套,但是目前在市面上现房和期房加起来才只有 14 万套,市场前 景颇为看好。 10 年首府城市租金涨幅 墨尔本 CBD 办公楼收益率在接下来数年的表现都将很强。过去 6 个月中持续的就业机 会增加明显降低了空置率。租金较其他东部沿海首府城市而言非常稳定,但仍然有一定下降。 由于 2009 年末以来资本投入下降 18%,资本收益率依然坚挺,但是依然存在租金调整和收 益率收缩的可能。在布里斯班 CBD 办公楼市场的过去 6 个月中由于供应量小,即使经济表 现不佳,需求并不旺盛,仍然出现了空置率大幅下降。2007 年租金翻倍以后一直维持在这 一水平上,但若经济表现继续不佳则前景堪忧。珀斯 CBD 办公楼市场由于大宗商品行业的 强势兴起而抵消了供应量大幅增加的负面作用,目前空置率正在下降。在价格方面,租金和 资本回报率在全球金融危机以后崩溃,目前市场仍在寻找一个合理的价格。由于西澳州的经 济前景看好,房租和房价仍将保持稳定。阿德莱德 CBD 地区租金在全球金融危机时期在全 国一枝独秀,办公楼价格亦有上升(2009 年以来涨 18%)。经济前景仅仅是温和上升而空置率 则非常稳定,表明来年资本收益将会减少。 总体来说,澳洲经济情况基本良好,房地产市场已经较紧,在未来数年中可能不会更 加紧张,由于澳洲央行可能加息等利空因素,2012 悲观的市场情绪将占上风。然而,房租 调整、市场重拾信心和适中的价格都是澳洲房地产进一步繁荣的保障,强劲的基本面将最终 战胜市场的悲观情绪。 高国绪 螃肅 膆蚄螂袄莁 薀螁 09 经济学 1 班 0944003